Цены на квартиры в Москве пошли вверх

[b]Рынок жилой недвижимости Москвы вновь начинает набирать обороты. Спрос на квартиры постепенно растет, что, по мнению экспертов, объясняется желанием людей избавиться от дешевеющих долларов. Активность потенциальных покупателей позволяет ценам расти. В свою очередь строительные и риелторские компании умело разогревают рынок: некоторые из них уже объявили о повышении цен на свои объекты, другие обещают это сделать после Нового года. Но аналитики не исключают, что тенденция роста цен на квартиры может носить временный характер - во всяком случае в сегменте типового жилья.[/b] [b]Рынок спал[/b] Продавцы квартир, избалованные небывалым ростом цен в предыдущие годы, после летнего банковского кризиса погрустнели. Привлекательность вложений в жилую недвижимость на фоне стабилизации цен стала вызывать сомнения - в результате из поля зрения продавцов исчезли покупатели так называемых 'инвестиционных квартир'. По данным информационного портала «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru), в ноябре индекс стоимости жилья снизился на 0,1% и составил 1803 долларов за квадратный метр. Но даже с учетом некоторого снижения цены никак не назовешь низкими, что не позволяет многим потребителям совершать обменные сделки с целью улучшения своих жилищных условий. Таким образом, с лета число покупателей на рынке заметно сократилось. 'У большинства потребителей понятие 'доступное жилье', о котором так много говорится в последнее время, ассоциировалось с дешевым. В результате многие из них заняли выжидающую позицию', - вынесли вердикт аналитики на заседании круглого стола «Ситуация на рынке жилья Москвы в 2004 году. Прогнозы развития на 2005 год». [b]Причины роста цен[/b] Однако сейчас многие участники рынка отмечают некоторое оживление. Главный аналитик Российской гильдии риелторов (РГР) Геннадий Стерник утверждает, что объемы продаж увеличиваются во всех сегментах жилой недвижимости. Но, по его мнению, в долларовом эквиваленте цены пока стоят на месте. По словам руководителя специальных проектов Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Алексея Введенского, в ближайшее время начнется новый рост цен на жилье. «Нефть продолжает дорожать, а хлынувшие в страну нефтедоллары необходимо куда-то вкладывать. Недвижимость же по-прежнему остается одним из самых доходных секторов рынка», - говорит он. Заместитель начальника управления инвестиционных программ Департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС) Москвы Евгений Леонов тоже объясняет ситуацию на рынке падением доллара и желанием потребителей вложить деньги в более твердую валюту, какой является недвижимость. По данным Леонова, по сравнению с летом спрос вырос практически в 4 раза. Он также отметил положительное влияние банковского кризиса на рынок жилья: «Непонятные игроки с него просто исчезли». Как считает первый заместитель генерального директора ОАО «ДСК-1» по экономической политике Андрей Паньковский, сегодняшний рост цен обусловлен также инфляцией. Кроме того, по его словам, город постоянно увеличивает обременения инвестора по финансированию строительства социальных объектов (школ, детских садов, больниц), а также объектов инженерной и коммунальной инфраструктуры. «За последние 4 года расходы инвесторов увеличились с 25% до 50%. Рост себестоимости строительства не может не отразиться на стоимости самой недвижимости. Так что пока возможности для снижения цен нет», - говорит Паньковский. Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев полагает, что цены на жилье будут расти неравномерно. В первую очередь подорожают востребованные объекты, которые правильно позиционируются на рынке (то есть эконом-класс не выдается за элитное жилье) и не 'зависают' на рынке. По его словам, тенденция роста цен на такие объекты обусловлена стабильным спросом. [b]Какие объекты уже подорожали[/b] Пользуясь оживлением спроса, многие компании поспешили объявить о повышении цен на свои объекты. Так, еще в октябре Blackwood повысил стоимость квадратного метра в комплексе 'Чайка' с 4,5-7 тыс. долларов до 5-7,5 тыс. долларов. В ноябре компания «МИЭЛЬ-Недвижимость» заявила о повышении цен на квартиры в жилом комплексе «Грандъ-Парк» на 3% - до 1480-2900 долларов за кв. м. С 1 декабря повысил цены ДИПС: в комплексе «Черемушки» - до 1870 долларов за кв. м, в доме на улице Дружбы - до 3230 долларов за кв. м и в доме на улице Наличной - до 1570 долларов за кв. м. Впрочем, по мнению PR-директора компании Vesco Realty Максима Карапетова, продекларированное компаниями повышение цен не является сенсацией, поскольку цены были повышены только на наиболее ликвидные объекты. По его мнению, подобные акции носят демонстративно-психологический характер и призваны простимулировать продажи, подтолкнув неуверенного покупателя к покупке жилья. 'Застройщики хотят продемонстрировать гражданам, что стагнация закончилась и начинается новый виток роста цен а-ля 2003 год. В принципе в подобных акциях есть смысл. За полгода стагнации сложился достаточно большой отложенный спрос, потенциальные покупатели уже сейчас осознают, что падения цен ждать не стоит, а вот их рост может быть не за горами', - считает эксперт. «Каждая из компаний принимает очередное ценовое решение согласно текущей ситуации с продажами и в связи с другими макроэкономическими факторами. В настоящее время, к примеру, дешевый доллар удешевил стоимость недвижимости в долларовом выражении, поэтому рост долларовых цен не всегда отражает дополнительный рост цен, а направлен на фиксацию прибыли компании при определенном уровне строительных издержек в текущий момент», - рассказал ГАЗЕТЕ Константин Ковалев. Но с точки зрения потребителя цены все-таки растут: по данным компании Vesco Realty, в ноябре в сегменте жилья «Стандарт» рост составил 1,1%, в сегменте «Бизнес» - 1%, в классе «Элит» - 6%. [b]Новые веяния: чем дальше от метро, тем выше цены[/b] По словам руководителя информационного портала IRN.ru Олега Репченко, сегодняшняя тенденция на рынке приводит к тому, что продавцы заметно поднимают цены на новостройки, когда все затраты на строительство уже покрыты и можно подождать с реализацией остатков. 'Хотя гораздо чаще остаются неликвидные квартиры, которые могут распродаваться еще достаточно долго. Благодаря подобным остаткам еще около 30% новостроек на сегодняшнем рынке - готовые дома, часто уже сданные госкомиссии, в которых продается всего несколько квартир. Все это приводит к заметному росту количества активных объектов на рынке', - говорит он. По словам Репченко, цены на новостройки в большей степени зависят от волевого решения застройщиков и продавцов, нежели от рыночной ситуации, и диктуются необходимыми объемами продаж. 'Нужно застройщику продать много и быстро - цены будут ниже, нет - цены могут быть неадекватно высоки, - утверждает он, - именно по этим причинам в течение последнего полугодия с ценами на новостройки наблюдается очень разнородная картина. С одной стороны, есть застройщики, назначившие весной и летом явно завышенные цены на свои объекты и рассчитывающие на дальнейший рост, который не состоялся. Теперь они испытывают трудности с продажами и вынуждены либо снижать цены, либо давать заметные скидки и предоставлять рассрочки'. Еще одна интересная тенденция, по словам Репченко, заключается в том, что средняя стоимость новостроек по мере удаленности от метро не падает, как на рынке вторичного жилья, а, наоборот, возрастает. 'Во многом этот результат связан с преобладающим количеством дорогих новостроек, расположенных далеко от метро, в Западном, Северо-Западном и Юго-Западном округах', - говорит он.