Интервью Юрия Константиновского

На днях МВФ опубликовал прогноз экономического развития разных стран на 2005-2006 годы. Единственной страной Евросоюза, чьи прогнозные показатели были улучшены, стала Испания. Экономика Испании многие годы развивается устойчиво и динамично. В первом полугодии текущего года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, прирост составил 3,3%.

Ни Россия, ни страны СНГ такой стабильностью похвастаться не могут. Поэтому немало граждан стран бывшего СССР обратили свои взоры на Испанию как страну, где можно создать свой второй дом, сделать удачные инвестиции в недвижимость, а возможно и обрести вторую родину.

Покупка недвижимости в малознакомой стране - дело очень непростое и рискованное. Чтобы помочь нашим читателям сориентироваться в сложностях испанского рынка жилья, мы попросили ответить на вопросы нашего корреспондента заместителя директора риэлторской компании «Runiga S.L.» Юрия Константиновского.

- Ваша компания уже около 10 лет успешно работает в сфере продажи испанской недвижимости. Что на Ваш взгляд изменилось за эти годы?

- Многое. Прежде всего, цены на недвижимость. Если десять лет назад стоимость

небольшой квартиры начиналась с 15 тысяч евро, в пересчёте на современную валюту, то сейчас - с 50 тысяч. Другими словами, за прошедшие 10 лет цены в среднем выросли более чем втрое. Другим стал и российский покупатель - более требовательным и более информированным. Эпоха лёгких риэлторских денег ушла в прошлое. Теперь выживает тот, кто предоставляет более широкий спектр услуг и кто может привлечь клиента профессиональным, грамотным подходом к делу.

- Рост цен не слишком обрадует тех, кто только собирается делать покупку, но он приятен тем, кто уже является счастливым обладателем испанской недвижимости. А каковы ближайшие перспективы на этот счёт?

- Прежде всего, хочу сказать, что рост цен интересен и тем, кто рассматривает покупку недвижимости в Испании как своего рода надёжное вложение средств, то есть инвесторам. Но и любого покупателя повышение цен делает со временем богаче. Хотя и затрудняет саму покупку, требуя вложения больших денег. Все прогнозы аналитиков говорят, что в ближайшие три года рост цен будет продолжаться. Более долгосрочные прогнозы делать сложно.

- А какие районы Испании наиболее привлекательны, с точки зрения вложения средств?

- Если исходить исключительно из темпов повышения цен, то наибольший их рост отмечен в последнее время в провинции Мурсия (до 26% в прошлом году). Там

находятся приятные во всех отношениях места на побережье Коста Калида, а также по берегам удивительного природного образования ? лагуны Мар Менор. Это городки Ла Манга, Ло Паган, Ла Юнион, Пилар де Орадада и ряд других. А также коттеджные посёлки класса "люкс" вблизи шикарных гольфовых полей, которые строит известная фирма «Polaris World». Если помимо роста цен учесть ещё и климатические особенности, то к вышеперечисленным местам добавится побережье Коста Бланка (провинция Аликанте), особенно его южная часть с быстро прогрессирующими городами Торревьеха, Гвардамар и районом песчаных пляжей под общим названием Плайяс Ориуэла. Также интересна зона к северу от Аликанте в районе городов Сан Хуан, Бенидорм, Кальпе, Бениса и некоторых других. Очень привлекательна зона побережья Коста Асахар (провинция Кастельон), особенно город отдыха Маринадор. Также довольно интересны Коста Брава, Коста Дорада на севере страны и Коста дель Соль на юге. Все вышеперечисленные районы давно находятся в поле зрения российских покупателей и обслуживающих их риэлторских компаний.

- Вы затронули тему обслуживающих риэлторских компаний. А зачем они вообще нужны? Не проще ли сделать покупку напрямую у продавца или строителя недвижимости?

- Нет, не проще. Хотя риэлтора нужно тщательно выбирать и не доверять ему слепо - среди наших коллег, увы, попадаются и нечистые на руку. Но большинство - порядочные люди и высоко квалифицированные профессионалы. Если клиент идёт напрямую к строителю или владельцу недвижимости, он ничего не выигрывает. Ведь риэлторы получают комиссионные от продавца. И при отсутствии риэлтора продавец просто эти комиссионные оставляет себе, а отнюдь не делает скидку покупателю. Наоборот, иногда риэлторы готовы сделать небольшую скидку за счёт своих комиссионных. К тому же клиент получает от риэлтора бесплатное юридическое сопровождение сделки. Кто проверит чистоту приобретаемой недвижимости и отсутствие за ней обязательств перед государством и третьими лицами? Кто подготовит и переведёт документы для нотариуса и банка? Кто поможет с получением ипотечного кредита? Кто оформит контракты на коммунальные услуги, получит выписку из Госрегистра собственности и доставит её к месту проживания клиента? Всё это сделает риэлтор. Конечно, можно нанять для этих целей адвоката. Но его услуги стоят очень дорого.

- Вы упомянули ипотеку. А как её дают и на каких условиях?

- Ипотечный кредит банки готовы предоставить под залог приобретаемой недвижимости из расчёта до 80% от оценочной (банком) стоимости этой недвижимости на срок до 30 лет с возможностью досрочного погашения примерно под 3-4% годовых. Для получения ипотеки необходимо предоставить в банк справки о доходах всех работающих членов семьи. Месячные выплаты по кредиту не должны превышать 30% суммарного семейного дохода. Банки гарантируют конфиденциальность предоставляемой им информации.

- Этой справки достаточно? А нужны ли ещё какие-то документы для получения ипотеки и оформления покупки?

- Иногда при запросе ипотеки на большую сумму банки хотят удостовериться, является ли заёмщик платёжеспособным человеком. Не возникнет ли потом у него проблем с оплатой кредита, а у банка убытки? Поэтому могут дополнительно попросить документы, подтверждающие состоятельность заёмщика: свидетельства о владении акциями или паями предприятий, другой недвижимостью пусть и в других странах, выписки с банковских счетов и т.д. За пределы банка эти документы не выйдут. Если приобретаемая недвижимость находится в зоне ответственности испанского Министерства обороны, надо получить разрешение на покупку от этого ведомства. А для этого необходимо предоставить справки о несудимости всех совершеннолетних покупателей. От нерезидентов Испании никаких иных документов, кроме действующих загранпаспортов, не потребуется. Хотя, если на подписании купчей у нотариуса не сможет лично присутствовать кто-либо из покупателей, от него потребуется нотариальная доверенность на право приобретения, получения ипотеки и открытия банковских счетов.

- Многие читатели задают вопрос ? в случае приобретения недвижимости в Испании, можно ли сдавать жилье в аренду и кто сможет этим заниматься?

- Да, конечно же, это возможно и многие россияне, в том числе наши клиенты, это делают. Если жилье находится в курортной зоне или центральной части больших городов, его без особых проблем можно сдавать в аренду ? отпускникам, отдыхающим или приезжающим в Испанию в командировку. Летом и во время многочисленных испанских праздников в стране ощущается острая нехватка сдаваемого в аренду жилья. Также практически любое жилье можно сдавать на весь год студентам, молодоженам и другим жителям Испании, у которых нет собственного жилья. При сдаче в аренду на круглый год месячная стоимость аренды оказывается ниже, чем при сдаче на короткий срок в курортный сезон. Но зато жилье не будет простаивать без арендаторов.

В Испании существует много компаний - риэлторских, туристических и других - оказывающих услуги по сдаче жилья в аренду. В том числе, и наша компания занимается этими вопросами.

- Ну что же, мы сегодня осветили некоторые аспекты испанского рынка недвижимости. Но хотелось бы выразить пожелание наших читателей периодически возвращаться к этой теме и освещать те вопросы, которые интересны нашим соотечественникам.

- Сотрудники нашей компании и я лично с удовольствием на страницах

Вашей газеты ответим на любые вопросы читателей, заинтересованных этой темой.

Оксана ФЕРНАНДЕС-ЛОМЕЙКО