Ипотека: шаг первый

Отшумела кампания легализации. Все, кто хотел и мог, получил или вот-вот получит заветную резиденцию. И для многих наших соотечественников, обретших наконец-то официальный статус в Испании, жизненные акценты сместились - теперь их интересует возможность достойно обустроиться в этой стране. И после проблемы трудоустройства на первый план выходят вопросы, связанные с жильем.

Именно поэтому мы и решили открыть новую рубрику «Свое жилье». Для всестороннего освещения этой непростой темы мы планируем привлекать самых разных специалистов. Однако упор хотим сделать на практиков - тех, кто ежедневно решает жилищные проблемы и реально может помочь соотечественникам.

О том, как получить ипотечный кредит на покупку жилья и что для этого нужно, мы попросили рассказать Инну Вальченко - владелицу агентства недвижимости INTER-HOME, работающего на Коста-дель-Соль.

На первый взгляд, схема получения ипотечного кредита сама по себе довольно простая. Но нельзя не отметить, что каждая конкретная сделка - это неповторимая комбинация факторов, влияющих на конечный результат.

В теории схема такова. Открываем счет в каком-либо банке, если он еще не открыт. Запрашиваем кредит, предоставляя при этом документы на выбранную недвижимость и подтверждающие нашу платежеспособность. Банк через специализированную фирму оценивает выбранный объект недвижимости. При положительном решении оформляем кредит нотариально.

Схема выглядит простой, но, применяя ее на практике, мы столкнемся с серией конкретных вопросов. Какой банк выбрать? Какие конкретно документы предоставить? На какую сумму просить кредит (в процентном отношении к полной стоимости покупаемой недвижимости) и на какой срок? Под какой процент - фиксированный или переменный?

Выбирая банк, нужно руководствоваться не только тем, насколько привлекательные условия кредита он предлагает, но и тем, какие документы требует для подтверждения кредитоспособности. В случае, когда покупателю недвижимости нужен 100%-ный кредит, весьма желательно знать, с какой фирмой-оценщиком работает банк, чтобы заранее предположить, насколько подходящей для покупателя будет оценка. Впрочем, это как раз не проблема -информацией о фирме-оценщике может поделиться работник банка, это никакой не секрет.

Как сравнивать условия ипотеки в разных банках, на что обращать внимание при оформлении кредита и какие «подводные камни» могут встретиться - это темы довольно непростые, и им будут посвящены отдельные статьи. Пока же остановимся подробнее на том, какие документы потребует банк для выдачи ипотечного кредита. Сразу оговорюсь, что речь идет, во-первых, о жилой недвижимости и, во-вторых, о «стандартной» сделке, когда банку под кредит закладывается та же недвижимость, которая приобретается.

Итак, прося у банка ипотечный кредит, необходимо предоставить следующие документы на недвижимость.

- «Nota simple» - выписка из регистра собственности («Registro de la propiedad»), в которой фигурируют все характеристики объекта, его совладельцы, а также задолженности по данному объекту.

- Копия купчей. Предоставление этого документа необязательно, но желательно, так как в нем недвижимость описана более подробно, что ускоряет работу оценщика. Также можно помочь оценщику и себе, предоставив план жилья, если он существует (в Испании это большая редкость при покупке жилья со вторых рук).

- Документ, подтверждающий намерение покупателя приобрести данную недвижимость и отражающий ее стоимость. Это может быть частный контракт (в случае, если вы уже выплатили часть стоимости), «Contrato de comprayenta» или «Contrato de opcion de compra» (это не просто разные названия, это юридически разные документы). Также это может быть контракт на резервирование («Contrato de reserva»), если была заплачена небольшая (иногда просто символическая) сумма, чтобы на какое-то время (обычно 20-30 дней) оставить за собой право покупки. Многие банки удовлетворяются ни к чему не обязывающим документом под названием «Oferta de compraventa», в котором говорится, что такому-то гражданину предложен такой-то объект недвижимости по такой-то цене. Подобный документ не требует никаких предварительных выплат. И наконец, есть банки, которые «верят на слово» - просто заполняется формуляр, в котором вместе с прочими данными указывается стоимость, по которой приобретается недвижимость. Отметим, что у любого банка большее доверие вызовет клиент, который уже выплатил часть стоимости.

Хочу подчеркнуть, что указанная в частных документах стоимость часто влияет на размер кредита. Принято считать, что сумма кредита в процентном отношении к стоимости зависит исключительно от банковской оценки. Это не совсем так. Многие банки высчитывают сумму кредита от наименьшей из двух стоимостей. Например, жилье официально оценено в 125.000 евро, Вы просите 100.000 евро кредита, т.е. 80% от оценки (предположим, что Вы - резидент Испании), но если в частных документах указывается, что жилье приобретается за 100 000 евро, то банк, скорее всего, даст кредит лишь на 80.000 евро, т.е. 80% от наименьшей из двух стоимостей (в данном случае -100.000 евро). Поэтому даже если в нотариальной купчей указывается неполная стоимость, то при запрашивании кредита лучше указать реальную цену покупки. Отметим, что если условие продавца - указание неполной стоимости, а покупателю нужен 100%-ный кредит, то возникает проблема поиска банка, который не будет возражать, что сумма кредита значительно превышает официальную стоимость покупки. Таких банков мало.

Как правило, с документами на недвижимость проблем не возникает, за исключением тех случаев, когда объект не фигурирует в регистре и, соответственно, информация о задолженностях по нему недоступна (испанский закон не обязывает, а лишь рекомендует регистрацию). При покупке подобного объекта недвижимости получение ипотечного кредита невозможно.

Теперь о документах, подтверждающих платежеспособность покупателя. Для банка существует два типа клиентов (речь идет о частных лицах) - резидент и нерезидент Испании. Резидент может получить в качестве кредита от 80% до 100% стоимости приобретаемой недвижимости (иногда и больше) сроком до 35 лет (в некоторых банках даже до 40 лет), но и документов с него потребуется больше, чем с нерезидента.

Если резидент не является частным предпринимателем, от него потребуются:

- контракт на работу, желательно постоянный и со сроком давности не менее полугода;

- документы на три последние заработные платы (либо другие постоянные денежные поступления -пенсии, выплаты по инвалидности и т.п.);

- Последняя декларация о доходах («Declaracion de la Renta») и выплате подоходного налога (IRPF);

- «Vida laboral» - документ, отражающий трудовую историю (вроде нашей «Трудовой книжки»);

- если есть другие источники дохода, то документы, подтверждающие эти доходы.

От частного предпринимателя потребуются:

- декларация о доходах;

- декларация на НДС (IVA) - годовая и за все кварталы текущего года;

- справка об обороте на банковских счетах за последние 6 месяцев.

Перечислены документы, чаще всего запрашиваемые банками, но возможно, что какой-то из документов не понадобится (например, «Vida laboral» и обороты на счетах интересуют далеко не все банки). В общем случае, если вы давно работаете на хорошем предприятии (размер и надежность фирмы, где вы работаете, имеют для банка не последнее значение), имеете прочное экономическое положение и честно выплачиваете налоги, то можете смело выбирать любой понравившийся испанский банк. Это не касается некоторых европейских банков, работающих в Испании, например «DEUTSCHE BANK», который не желает иметь клиентов с русскими и украинскими паспортами.

Нерезидент может получить 70-75% кредита от суммы сделки (80% - как исключение) сроком до 30 лет, но и с документами все проще. От нерезидента потребуются:

- справка о доходах (это может быть справка с места работы, переведенная на испанский либо английский язык, с указанием стажа, должности и размера зарплаты);

- справка из банка, клиентом которого он является (тоже на испанском или английском языке) с указанием среднемесячного оборота. Иногда требуется и справка обо всех приходных и расходных операциях за последние полгода;

- могут запросить ежегодную декларацию о доходах, но ее не обязательно переводить, достаточно в оригинале отметить основные моменты (размер доходов, размер выплаченных налогов);

- если декларируются другие доходы, то понадобятся документы, их подтверждающие.

Если будущих владельцев испанской недвижимости несколько, то все перечисленные документы нужно предоставлять на каждого из владельцев, имеющих источники дохода. Это же относится и к авалисту (поручителю), если он есть.

Конечно, не каждому хочется предоставлять полную информацию обо всех своих доходах, но этого и не требуется. Достаточно указать доход в размере, превышающем втрое сумму месячной квоты будущего кредита. Например, если предполагается выплачивать в счет кредита около 500 евро в месяц, то суммарный месячный доход всех совладельцев не должен быть меньше 1.500 евро.

Как резидент, так и нерезидент также должен будет заполнить анкету, в которой помимо личных данных и данных о доходах попросят перечислить принадлежащее ему ценное имущество (недвижимость, средства передвижения, акции, предметы старины и др.). Вполне вероятно, что у резидента попросят документы, подтверждающие это владение (особенно, если это касается недвижимости). Нерезиденту обычно верят на слово. В общем, если ваше положение как резидента еще недостаточно стабильно, вы получаете основной доход на родине и имеете кое-какие сбережения, позволяющие вам удовлетвориться 70%-ным кредитом, ваш путь -получение кредита в качестве нерезидента.

И в заключение небольшой совет: не стремитесь получить максимально возможный кредит. Рассчитывайте свои силы таким образом, чтобы без труда выплачивать свою ипотеку, чтобы она не стала для вас пожизненной кабалой и чтобы можно было наслаждаться не только собственным жильем, но и другими радостями жизни.

Если у вас появились какие-то вопросы или вы хотите высказать свои пожелания, звоните в редакцию по тел. : 91 303 94 93 или ведущей рубрики Инне Вальченко по тел.: 952 57 66 17, а также делитесь своей точкой зрения на сайте газеты http://www.espana.kp.ru/.