Ипотека: сколько это стоит

В предыдущих разговорах об ипотеке упоминались разные статьи расходов, связанные с оформлением этого кредита. Сегодня попытаемся подытожить и дополнить данную раньше информацию, чтобы получить «полную картину» ожидаемых затрат.

Итак, чтобы получить ипотечный кредит, нужно сначала открыть банковский счет. Резидентам это ничего не стоит, а вот нерезидентам придется выложить по 20 евро на каждого совладельца счета для получения «справки нерезидента», т.е. документа, который подтверждает, что вы действительно не являетесь резидентом Испании. Учтите, что справка эта обновляется каждый год, и следовательно, каждый год с вашего счета будет сниматься эта сумма.

Далее вам придется заплатить за оценку недвижимости, отдаваемой под залог (подробно о стоимости оценки см. в предыдущих статьях). Если вы не предоставите банку ?Nota simple?(информационная выписка из реестра недвижимости), то банк сам ее запросит и возьмет с вас от 10 до 20 евро.

Банковские комиссионные за открытие ипотечного кредита обычно составляют около 1% от суммы кредита. Если вы являетесь желаемым для любого банка клиентом (резидент с хорошим рабочим контрактом), то этого расхода можно избежать либо уменьшить его до 0,5%.

Нотариальные расходы будут зависеть от суммы кредита, его условий, а также от количества страниц нотариального акта. Кажется странным, что условия кредита влияют на размер гонорара нотариуса, но это действительно так. Дело в том, что основой для расчетов как нотариальных, так и регистрационных и налоговых выплат при оформлении ипотечного кредита является не сумма кредита как таковая, а сумма, составляющая «ответственность по ипотеке» (responsabilidad hipotecaria). Сумма эта получается путем прибавления к сумме кредита банковских комиссионных, которые вы предположительно выплатите за весь срок кредита, а также всех издержек, которые вы понесете при оформлении кредита. Так что имейте в виду, что чем хуже условия вашей ипотеки, тем дороже вам будет стоить ее оформление. Самому вычислить сумму «ответственности по ипотеке» довольно сложно, но банковский работник может легко это сделать. Грубо определить эту цифру можно как 150-160% от суммы кредита (все зависит от того, насколько вам повезет с банком).

Ориентировочная нотариальная «тарифная сетка» следующая:

Однако эти тарифы практически никогда не применяются в чистом виде, а, как правило, с некоторым сокращением (обычно 25%). Например, если вы берете ипотечный кредит в размере 100.000?, то сумма «ответственности по ипотеке» составит приблизительно 160.000?. Процент нотариальной пошлины в этом случае - 0,2833. Получаем сумму 453?, которую сокращаем на 25% и прибавляем около 100? на «прочие расходы», которые всегда фигурируют в счетах нотариальных контор. Получается, что нотариусу в этом случае придется заплатить около 440?. Повторяю, что цифра эта приблизительна, так как в расчет принимается еще и количество страниц нотариального акта, да и сумма «ответственности по ипотеке» очень округленная. Расчет этот довольно сложный, чтобы производить его самому (можно легко ошибиться), но в любой нотариальной конторе даже по телефону вам быстро просчитают стоимость предполагаемой сделки.

Следующая статья расходов - гербовый налог (Impuesto sobre Actas Juridicas Documentadas). Размер этого налога зависит от автономной области, в которой совершается сделка, и в среднем колеблется от 0,5% до 1% от суммы, составляющей «ответственность по ипотеке». Однако он может варьироваться при разных обстоятельствах. Например, в Андалусии в стандартном случае этот налог составляет 1%, но если вы являетесь резидентом, вам меньше 35 лет и вы приобретаете свое первое жилье стоимостью менее 130.000?, то заплатить придется всего лишь 0,3%.

Далее - регистрационные расходы. Здесь тоже применяется «тарифная сетка», базирующаяся на «ответственности по ипотеке», и колеблется она в пределах от 0,02% до 0,1%.

К сожалению, при оформлении ипотечного кредита вам также не избежать расходов на «хесторию» (делопроизводственная контора), с которой работает банк, так как никакой банк не доверит вам оформление документов на жилье, которое взято под залог. Эта сумма колеблется в пределах 200 - 250?.

Обязательным условием банка является также страхование заложенного под кредит жилья. Стоимость обязательного страхового полиса зависит от размера жилья и суммы ипотеки. Учтите, что банк страхует только «стены». Если вы хотите застраховать еще и имущество, находящееся в квартире, то нужно попросить об этом дополнительно.

Также многие банки не выдают ипотечный кредит, если вы отказываетесь застраховать свою жизнь. По закону эта страховка не является обязательной, но, как говорится, хозяин - барин.

Чтобы подвести итог, попробуем рассмотреть конкретный пример. Скажем, вы покупаете квартиру стоимостью 180 000? и берете ипотечный кредит в размере 150 000?. Основные расходы на оформление ипотечного кредита составят (цифры приблизительны):

• оценка недвижимости - 230?;
• комиссионные банка за открытие ипотеки ? 1.500? (1% от суммы кредита);
• нотариус - 450?;
• гербовый налог - 2.250?;
• регистр - 220?;
• «хестория» - 200?;
• обязательный страховой полис на жилье (только «стены») - 150?.

Общая сумма: 5.000?.

А если вас еще заставят оформить страховку на жизнь, купить акции банка (что тоже встречается), оформить кредитные карточки, подписаться на «пенсионный план» (Plan de pensiones) и т.п., то сумма эта легко перерастет в 6.000? и в 6.500?. Напомню, что речь идет только об оформлении ипотечного кредита, без учета затрат на оформление нотариальной купчей (это отдельный разговор).

Как видите, оформление ипотечного кредита - «удовольствие» дорогое, поэтому, если вы уж затрачиваетесь, то постарайтесь не брать кредит ровно «впритык», а рассчитайте так, чтобы вы не были стеснены в средствах хотя бы первое время. Ведь разница в затратах на оформление 150.000? или 155.000? кредита совершенно незначительна, а 5.000? вам могут очень даже пригодиться, если вы ошибетесь в расчетах и не учтете каких-либо статей затрат. Удачи!

ВЫ СПРАШИВАЕТЕ ? МЫ ОТВЕЧАЕМ

Вопрос: После покупки квартиры, совершенной через агентство недвижимости, обнаружилось, что предыдущие хозяева задолжали сообществу владельцев (comunidad) сумму около 500 евро. Теперь эти деньги требуют с нас.

Имеют ли право требовать эту проплату с новых владельцев и как нужно действовать в этом случае?

Ответ: Задолженность сообществу владельцев относится к обременениям, которые накладываются на объект недвижимости, а не на его владельцев. Таким образом, предыдущие владельцы, продав квартиру, «продали» и свой долг, т.е. этот долг перешел к вам как неотъемлемая составляющая данного объекта. Так что сообщество владельцев имеет полное право требовать выплату долга с настоящих владельцев. Застраховаться от такого рода сюрпризов очень легко, достаточно потребовать от продавца справку от сообщества владельцев о том, что за жильем не числится долгов. Этот документ должен быть подписан председателем сообщества и администратором.

Предоставление такой справки от продавца, так же, как и справки из муниципалитета об отсутствии задолженности по уплате ежегодного налога, - обязательное условие для подписания сделки. В вашем случае, поскольку сделка была совершена через агентство, можно говорить о недобросовестном обслуживании вас данной фирмой и несении за это ответственности. Другими словами, вы можете требовать, чтобы этот долг выплатила обслужившая вас фирма, а в случае отказа обратиться в комитет по защите прав потребителей.

Вопрос: Я выплачиваю ипотечный кредит на свою квартиру, но сейчас хочу его частично погасить. В банке мне сказали, что можно сократить срок кредита, оставив такую же месячную квоту, либо уменьшить квоту, сократив срок кредита. Как лучше поступить?

Ответ: Как лучше поступить - зависит от ваших личных обстоятельств. Если вы без труда выплачиваете свою месячную квоту и даже смогли сэкономить некоторую сумму, то вам не имеет смысла сокращать эту квоту. В таком случае разумнее сократить срок кредита, ведь чем больше срок, тем больше денег вы выплачиваете банку каждый месяц в виде комиссионных. Если же вы не уверены в своем завтрашнем дне, а «лишняя» сумма образовалась у вас случайно, то тогда лучше сократить месячную квоту. В таком случае вы в результате выплатите банку больше комиссионных, но у вас будет больше времени на погашение кредита.

Если у вас появились какие-то вопросы или вы хотите высказать свои пожелания, звоните в редакцию по тел.: 91-303-94-93 или ведущей рубрики Инне Вальченко по тел.: 952-57-66-17, а также делитесь своей точкой зрения на сайте газеты http://www.espana.kp.ru/ или на сайте фирмы INTERHOME - http://www.interhome2000.com/.