Контракт на аренду жилья

Дорогие читатели!  Редакция журнала получает письма с вопросами, связанными с повседневными проблемами, с которыми наши соотечественники встречаются, приехав в Испанию. Сегодня мы отвечаем на вопросы, связанные с правилами аренды жилья.

Для избежания  разного рода проблем, лучше с самого начала сформулировать  контракт на бумаге и отразить в нём все моменты, которые могут, так или иначе, повлиять на вас, квартиросъемщика.

Когда вы выбрали подходящее для аренды  жильё, в Испании принята так называемая "свободная форма" заключения контракта. Арендодатель (собственник) и арендатор (квартиросъемщик) могут прийти к соглашению, в котором отражаются пожелания обеих сторон. В большинстве случаев подписывается  контракт об аренде, но существует и вербальный способ соглашения. В Испании очень сложено требовать ответственности за какие-либо условия, если нет письменного документа. Именно поэтому предподчительнее обговорить все детали в письменной форме, так будет гораздо легче доказать невыполнение обязательств, если у вас появятся претензии к владельцу жилья, и вы оградите себя от возможных изменений условия аренды (повышения платы в месяц, требование освободить помещение до срока, обговоренного при въезде и т.п.)

Условия контракта

В начале контракта на аренду жилья должны фигурировать место и дата подписания, а также имена , фамилии и  личные данные заключающих его сторон: арендодателя (собственника) и арендатора (жильца). Следующий момент-это определение объекта аренды, то есть детали квартиры или дома (адрес и  площадь). Далее указываются условия аренды.  Срок можно поставить какой угодно,  обычно от 1 года с последующим автоматическим продлением.

В контракте указывается рента(сумма в год), о которой договорились стороны.  Принято указывать, как месячный взнос, так и  общую годовую ренту. Размер её может быть увеличен только год спустя с момент въезда вами в квартиру и при условии
официального объявления роста инфляции в стране.  Наиболее принятой формой оплаты аренды является помесячная. В контракте пишется, что оплата должна производиться, например, в первые пять дней месяца. В случае задержек выплат, нужно договориться о  дальнейших действиях.     

Обычно арендатор обязуется вернуть жильё в том же виде, в котором оно находилось на момент подписания контракта. Однако очень часто жильцы делают ремонт, вкладывая свои средства, поэтому  лучше договориться сразу о последующей компенсации со стороны  собственника за улучшения на жилой площади.
Коммунальные  взносы, расходы по  канализации и вывозу мусора берёт на себя собственник, это также необходимо указать в контракте.

Счета за  газ, воду, электричество и телефон, а также затраты на ремонт бытовой техники (если она не новая, для новых электроприборов существует гарантийный талон, на основании которого вызывается техническая службы) должен оплачивать жилец. В случае проведённого ремонта и улучшения состояния  жилья, затраты ложатся на  арендодателя (при условии, что владелец квартиры был поставлен в известность о таком улучшении и дал свое письменное согласие).

Арендатор должен вручить собственнику залог в размере месячной ренты, который будет ему возвращён по истечении срока контракта. Сумма залога может быть использована арендодателем для компенсации убытков или ремонта в том случае, если жильцы что-то сломали,  разбили или испортили.

Права и обязанности

Одним из спорных моментов является ремонт в квартире. Если жильё находится не в идеальном для нормального проживания  состоянии, то все затраты по проведению ремонтных работ ложатся на собственника.  Если жилец хочет перекрасить квартиру или изменить эстетику, то он  не только обязан платить за краску и прочие материалы, но и  обязательно просить разрешения хозяина.
 
В случае отсутствия контракта на аренду или, если документ составлен не совсем понятно для арендатора, все  права и обязанности  жильца регулируются Законом на аренду городских помещений (Ley de Arrendamientos Urbanos). Согласно этого закона, арендатор может жить в квартире или доме минимум 5 лет, если только он не договорился с хозяином о другом сроке.  Арендодатель обязан продлевать контракт год за годом, пока не пройдут 5 лет. Жилец имеет право аннулировать контракт по истечении года, хотя  обязан сообщить о своём нежелании продолжать аренду минимум за 30 дней.  По прошествии пяти лет, если ни одна сторона не выразила намерений прекратить  контракт, он продолжает действовать ещё 3 года.

Собственник ни в  коем случае не может просить его платить больше   ежемесячной суммы. Если в контракте не указаны место и способ оплаты, то  она производится в арендуемом жилье и наличными.  Хозяин квартиры  обязан  выдать жильцу расписку о получении арендной платы. В случае оплаты банковским переводом, расписка не выдаётся. Часто на практике квартиросъемщики, обязанные информировать  владельца о выезде из квартиры до срока истечения действия контракта, сообщают ему, что сумма залога пойдет в счет последнего месяца аренды.

Многим часто приходит в голову мысль сдать одну комнату кому-то ещё, чтобы платить меньше за квартиру. Помните, что по закону жилец не имеет права сдавать жильё полностью или частично третьим лицам без  ведома хозяина квартиры.

Услуги  агентства недвижимости

Если вы решили обратиться за помощью в поисках арендного жилья в агентство недвижимости, помимо залога в размере платы за один месяц, агентство возьмет за услуги сумму  также равную плате за один месяц. Т.е. при первом взносе нужно быть готовым внести 3 месячных платы: залог, услуги агентства и текущий месяц или, если вы въезжаете в середине месяца, за количество дней реально проживаемых в квартире.

В некоторых регионах, например, Мадриде, особенно когда речь идет о новом жилье, владельцы просят в качестве гарантии вашей платежеспособности оформить банковский авал (aval bancario), сумма которого может быть от 6 до 12 месячных оплат, и который выписывается на имя владельца квартиры. По истечении срока аренды, владелец квартиры возвращает вам оригинал банковского авала, при этом сумма авала не может быть зачислена в счет неоплаченных месяцев аренды.

Натали Холодова.