Про ипотеку и «эмбарго» в Испании

Как и многие другие люди, Галина Васильковская совмещает работу и общественную деятельность. В свободное время  – она секретарь ассоциации «Малага по-русски», а в рабочее возглавляет небольшую компанию JOTTEY 7.

Как член правления ассоциации, Галина нередко дает соотечественникам бесплатные консультации, а как риэлтер общается с массой разных людей. Наш разговор коснулся общей ситуации на рынке недвижимости, о невыплаченных ипотечных кредитах, которые в Испании называют «эмбарго», и о том, почему даже во время экономического спада иногда выгодно покупать недвижимость.

Галина, вы внимательно следите за ситуацией на рынке недвижимости. Ваша оценка происходящих событий?

С лета 2007 года начался экономический спад. Количество сделок купли-продажи упало на треть, а больше половины агентств обанкротились или тихо закрылись. К счастью, русскоязычные риэлтеры оказались чуть в более выгодном положении, чем их коллеги из других стран. Ведь россияне продолжают покупать недвижимость в Испании, особенно в престижных туристических районах, где можно не только отдыхать, но и жить – в Каталонии, Аликанте, Малаге.

В целом, за 2008 год средняя стоимость квадратного метра жилья подешевела приблизительно на 8%. Это данные по семи самым дорогим городам Испании. Более всего, падение заметно в Барселоне – на 13.6%. Вообще, ситуация заметно отличается в зависимости от автономии. Например, в Кастилия-Ла Манча более 60% жилья, построенного с 2005 года, не нашло своего покупателя. В других автономиях ситуация несколько лучше, но не намного. Дело даже не в том, что мало покупают, а в том, что много строят. Даже сейчас, спустя почти два года после начала спада. Насколько я знаю, количество «эмбарго» в Испании растет.

У вас есть какая-нибудь статистика?

В 2008 году банки и сберкассы получили 58.700 чужих объектов недвижимости, которые перешли к ним после «эмбарго». Это на 26% больше, чем в 2007 году. В 2009 году число «эмбарго» может вырасти до 84.000. Особенно неблагополучна ситуация в автономиях Ла-Риоха, Наварра, Андалусия, Каталония и Балеарские острова. Здесь в 2008 году число «эмбарго» выросло на 40% по сравнению с 2007 годом. Хуже всего в Мурсии – увеличение на 68%. Некоторые компании теперь занимаются продажами исключительно такой недвижимости, ее можно купить на 30-40% меньше реальной стоимости. Действовать в подобных случаях надо быстро, иначе банк выставит жилье на аукцион. Однако, я уверена, такая ситуация не может продолжаться долго. Рано или поздно, цены вновь поползут вверх. Кстати, большинство владельцев хорошей недвижимости, не хотят продавать свою собственность. Цены на аренду снизились не слишком заметно, что и позволяет многим содержать жилье.

Между тем, испанские банки продолжают выдавать ипотечные кредиты уроженцам стран бывшего СССР. Нерезидентам обычно дают кредит 50-60% от банковской оценки жилья - это при наличии остальных денег в Испании и необходимых документов, подтверждающих минимальные доходы для выплаты кредита. Однако нужно помнить, что рост числа «эмбарго» привел к ужесточению в выдаче ипотечных кредитов, которые этой весной выдавались по ставке около 4%.

Насколько закономерно то, что сейчас происходит в сфере недвижимости? Когда экономический спад закончится?

Все закономерно. Вообще, у вас никогда не возникало ощущение, что с экономикой что-то неправильно? Почему вон та машина Nissan, когда новая, стоит около 25 тысяч? Откуда взялась эта цена? Почему не 10 тысяч? Нам говорят, рыночная цена. А из чего она получается? Сколько забирает государство в виде налогов и пошлин?

Похожая ситуация с недвижимостью. Десять лет цены на недвижимость росли как на дрожжах. Не может двухкомнатная квартира в обычном районе стоить 350 тысяч евро - максимум 150 тысяч. Экономика регулирует сама себя, и происходящий спад можно было прогнозировать. Такое уже было в Испании в 1992-94 годах. Впрочем, есть и обратная сторона. Тот, кто сейчас удачно вложит деньги в достойную недвижимость – со временем может рассчитывать на прибыль. Другое дело, что «живых» денег сейчас у людей мало. В Испании только официально 3.7 млн безработных.

Галина, вы много работаете, общаетесь с людьми из разных стран. Скажите, кто сейчас покупает недвижимость на Коста-дель-Соль?

В принципе, все те же, кто покупал 5 лет назад, просто немного изменились пропорции. Иностранцы-резиденты покупать стали меньше. Россиян стало чуть больше, та же ситуация в Аликанте и Каталонии. Заметно, что многие бизнесмены или просто люди со сбережениями стараются вложить деньги в недвижимость, куда удобно приезжать и где можно жить по нескольку месяцев. Как и раньше, в Малаге любят покупать жилье  жители других провинции Андалусии, где нет моря – из Севильи, Гранады, Кордобы.

Как вы считаете, должно ли правительство поддерживать людей, у которых долги по ипотечным кредитам?

Банки, а особенно сберкассы, с их зависимостью от муниципальных бюджетов, стремиться любыми способами отказаться от недвижимости по «эмбарго». Сберкассы даже предлагают правительству выкупить большие пакеты такого жилья. Подобные предложения способны помочь банкам и сберкассам, но не спасают людей, потерявших работу. Возможно, именно поэтому правительство пока отказывается от подобных предложений. Вообще, достаточно странно, что оно предпочитают поддерживать кого угодно, но только не конкретных людей. А ведь власти вполне могут пойти на «заморозку» ипотечных кредитов, скажем на три года. Или временно уменьшить выплаты другими способами.

Сейчас банки передает в суд дело после полугода с момента прекращения выплат. Потом суд, иногда год или полтора. Заметно увеличилось поле работы для финансовых компаний, так называемых «финансьерос». Эти компании предлагают рефинансировать ипотечный долг. Обычно, банки охотно соглашаются на новый договор, им нужны деньги, а не чужие квартиры и очередной судебный процесс.

Вот кто не вызывает у меня никакого сочувствия, так это крупные испанские строительные компании. Их долг банкам составляет 300 млрд евро, и сейчас они пытаются решить свои проблемы за счет государства, то есть налогоплательщиков. Они нажили миллиарды евро за 10 лет экономического роста, а теперь хотят покрыть убытки от своей непомерной жадности. Недавно прочитала в газете El Mundo, что Хосе Мануэль Галиндо, президент ассоциации строителей и подрядчиков Испании (APCE), предложил властям автономий выкупить почти 800.000 квартир и домов, которые не могут найти своего покупателя.

Галиндо считает, что автономии могут использовать недвижимость для сдачи внаем или оставить в собственности. Непонятно только, почему налогоплательщики должны оплачивать просчеты компаний, которые потеряли всякое чувство меры, когда строили дома? Куда лучше использовать деньги для помощи семьям с детьми, которые лишаются своих домов. На словах, премьер Сапатеро обращается к испанским банкам с просьбой гуманнее относиться к должникам, а на самом деле люди ничем не защищены. Совершенно ничем, вот что грустно.