Покупка недвижимости в Испании — правовые аспекты Советы нерезидентам

Подписание контракта купли-продажи!

Агенты по продаже недвижимости могут вас умело убеждать, особенно сейчас, когда такой большой выбор не дорогой недвижимости, что вы должны подписать контракт и купить понравившуюся вам недвижимость прямо сейчас, или вы упустите представившийся вам шанс. Но именно в этот момент очень важно не спешить, сделать паузу, подумать и принять правильное решение.

Помощь квалифицированного юриста (representante legal, asesor) имеет большое значение, если вы собираетесь купить дом вашей мечты в Испании. После того, как вы нашли идеальную для вас недвижимость, следует заручиться помощью юристов и адвокатов, которые помогут вам на всех дальнейших этапах оформления сделки.

 Не торопитесь!

Помните, что это “рынок покупателей”, и вы находитесь в хорошем положении. Прежде чем подписывать что-либо, стоит проверить документы на данную недвижимость, убедиться, что продавец является серьезной компанией. 

Следующий шаг — убедиться, что у вас есть все документы для успешного оформления сделки. Для начала Вам необходимо иметь идентификационный номер иностранца — ИНИ (Número de Identificación Extranjero- N.I.E.). Это номер, используемый испанскими властями для идентификации иностранных граждан. Его наличие является непременным при возникновении налоговых обязательств перед испанским государством. Такие сделки, как покупка недвижимости, автомобиля в Испании, принятие наследства могут быть доведены до конца только при наличии ИНИ всеми покупателями и наследниками. Выдается ИНИ компетентными органами Министерства внутренних дел — полицейским управлением (comisaría) того муниципалитета, где расположена недвижимость, и его запрос необходимо обосновать и подтвердить. Если вы продолжаете прибывать в Испании в качестве туриста, проживая в гостинице или снимая квартиру, идентификационный номер иностранца вам не нужен.

Получение ИНИ для граждан, не являющихся членами Евросоюза, занимает некоторое время, от семи дней и более, в зависимости от местоположения приобретаемой вами квартиры или дома. Для запроса и получения ИНИ в полицейском управлении необходимо подготовить ряд документов, среди которых банковские сертификаты, подтверждающие наличие достаточных денежных средств для совершения сделки по покупке недвижимости, поэтому лучше всего не оставлять решение данного вопроса на самый последний момент. Получение ИНИ усложняется при наличии ипотеки, ввиду того что многие банки требуют предоставить им номер иностранца как минимум за две недели до нотариального подписания купли-продажи. В такой ситуации единственным рациональным решением является получение данного документа по доверенности. Одновременно это позволяет сократить расходы, связанные с дорогой, билетами, проживанием в гостинице в течение двух недель — время, которое занимает получение ИНИ в полицейском управлении (comisaría).

Необходимо иметь в виду, что при покупке недвижимости в Испании также может понадобиться военное разрешение (permiso militar или autorización militar). Военное разрешение требуется в том случае, если выбранный вами дом расположен неподалеку от военной базы, в так называемой ограниченной зоне национального интереса (zona restringida de interés nacional). Для выяснения данного обстоятельства лучше всего переговорить заранее с вашим юристом или адвокатом, чтобы не было так, что именно отсутствие военного разрешения будет являться камнем преткновения для окончательного завершения сделки и переоформления недвижимости на ваше имя. При подтверждении данного обстоятельства, наш совет: как можно быстрее приступить к подготовке всех необходимых документов и справок для получения военного разрешения, так как потребуются справки и документы, исходящие от российских властей. Получение военного разрешения занимает 2-3 месяца с момента подачи документов. Данная процедура не должна вас смущать, тревожить или волновать. Все прекрасно понимают, что хочется как можно скорее въехать в новую квартиру, начать ее обустраивать, но в данной ситуации остается только терпеливо ждать возможности доведения сделки до конца, поскольку на сроки получения военного разрешения действительно никто не может повлиять. Данное разрешение выдается каждый раз при покупке новой недвижимости в Испании в зане военного интереса и запрашивается на всех совершеннолетних покупателей.  

 Ипотека

На первый взгляд все очень легко и просто. вы подписываете “здесь и здесь”, не проверяя того, что написано “мелким шрифтом”. Как и в случае со всеми другими юридическими документами, вы должны быть уверенным в том, что вы подписываете, так как подобная ошибка может обойтись вам очень дорого. Вы должны ясно понимать, какие последствия наступают при просрочке хотя бы одного платежа в счет погашения ипотеки. Хотя на момент покупки это, скорее всего, самое последнее, о чем вы думаете, но в наше нестабильное время нужно быть ко всему готовым.  

 Процесс покупки

В зависимости от сделанного вами выбора, покупка новостройки или вторичного рынка, процесс подготовки и переоформления недвижимости на имя нового владельца выглядит следующим образом:

— Проверка документов на право собственности (Escritura Publica). Только так вы можете проверить законность владения данной недвижимостью продавцом.

— Запрос и получение выписки из регистра прав собственности (Nota Simple de registro de la propiedad). Она позволяет проверить наличие обременений и ограничений на продажу, а также уплату всех налогов.

— Проверка кадастрового номера (Referencia Catastral) недвижимости, ее описания, площади и границ.

— Проверка плана застройки (Plan Parcial), чтобы убедиться, что имеются все необходимые разрешения и лицензии на строительство.

— Проверка оплаты муниципального налога на недвижимость (IBI)

— Составление договора на испанском языке с переводом на русский язык

— Подписание купчей (Escritura de Compraventa) у нотариуса

— Государственная регистрация документов на право собственности (Escritura Publica) в соответствующем земельном реестре (Registro de la propiedad)

— Оплата налогов и сборов

 Налоги при покупке

 Налоги, подлежащие оплате, зависят от того, покупаете ли вы новостройку или недвижимость вторичного рынка жилья. При покупке новостройки без ипотеки вы платите 8% НДС (IVA — Impuesto sobre Valor Añadido) от стоимости недвижимости и 1% налога на оформление юридических нотариальных актов (AJD — Actos Jurídicos Documentados), также от стоимости недвижимости.

 В случае с жильем вторичного рынка платится 7% налога на передачу прав собственности (ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). При наличии ипотеки и в том и в другом случае подлежит уплате налог на оформление юридических нотариальных актов в размере 1% от суммы полной ответственности по ипотеке (responsabilidad hipotecaria).

 Владение недвижимостью — будьте в курсе ваших налоговых обязательств

 Как владелец недвижимости на территории Испании вы несете определенные налоговые обязательства, подлежащие исполнению с вашей стороны.

 Многие нерезиденты не знают, что существует два различных налога, которые подлежат ежегодной оплате. Да и кажется странным и непонятным, почему, не сдавая недвижимость в аренду, нерезидент должен платить ежегодный подоходный (вмененный) налог для нерезидентов — Impuesto sobre la Renta de No Residentes — в государственные налоговые органы, а также местный, муниципальный налог на недвижимость (Impuesto sobre los Bienes Inmuebles). Необходимо иметь в виду, что при неуплате данных налогов взимаются штрафы, и, в самом худшем случае, банковский счет может быть заблокирован и наложено эмбарго на недвижимость. Так, для оплаты ежегодного подоходного налога для нерезидентов заполняется налоговая декларация и подается в налоговые органы. Налоговый период, также как и в России, с 1 января по 31 декабря, и подаются декларации за истекший налоговый период, то есть в 2010 году заполняются и подаются декларации за 2009 год. 

 Важные моменты

 Необходимо помнить, что владение недвижимостью предполагает не только наслаждение, но и определенные расходы, которые несут все владельцы, как резиденты, так и нерезиденты. Вне зависимости от того, проживаете вы постоянно или нет в вашей квартире, вам будут приходить счет-фактуры для оплаты света и воды, товарищества жильцов (comunidad de propietarios), вывоза мусора и другие расходы.

 Но есть также и положительные моменты, связанные с владением недвижимостью в Испании. Так, например, вам предоставляется мультивиза (90 дней каждые полгода) для пребывания на территории стран Евросоюза.

 Для правильного и грамотного завершения сделки купли-продажи недвижимости в Испании, очень важно заручиться помощью опытного юриста, могущего оказать вам помощь, как и в процессе оформления недвижимости на ваше имя, так и в последствии.