Испания 2011: квартирный вопрос

Поставить модуль Ортис

Практикум

Стоит ли покупать жилье в Испании сейчас?

СПЕЦИАЛИСТЫ ПО НЕДВИЖИМОСТИ

АК «ORTIZ BUFETE ABOGADOS»

ОБ АКТУАЛЬНОСТИ ПОКУПКИ И АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ

И О ПЕРЕСМОТРЕ ИПОТЕКИ

Первый вопрос, который задают иностранцу в Испании – нравится ли ему эта страна и жизнь в ней. Вряд ли жители российской глубинки, украинцы или казахи с такой же улыбчивой уверенностью атакуют заезжего гостя. Но факт остается фактом: многие наши соотечественники, посетившие страну в последние десять лет, не исключают, что вернутся сюда, по возможности, в качестве владельцев небольших квартир или домиков. Кстати, ответим на самый часто задаваемый нам вопрос о ПМЖ: согласно испанским законам, приобретение недвижимости не дает автоматически права на получение вида на жительства, а тем более гражданства в Испании. 

Что касается иммигрантов, то не все приехавшие на заработки вернулись обратно домой, о чем свидетельствует второй часто задаваемый адвокатам вопрос – воссоединение семей. Но сегодня речь пойдет о собственности. Ведь потребность в своем доме, в клочке своей земли у иммигранта практически подсознательная, а тут еще  СМИ ежедневно трубят о том, что настал самый благоприятный момент для покупки жилья. Так ли это?

К сожалению, ситуация не дает повода для оптимизма, а мы не стремимся выдать желаемое за действительное. Итак, вопросы, на которые отвечает наша статья – какова реальная ситуация на рынке жилья в Испании, что делать выплачивающим ипотеку, а также покупателям и продавцам недвижимости и как долго будут падать цены на жилье в Испании?

По официальной статистике, цены на жилье упали на 8-12%, да и в целом, тон официальных заявлений политиков призван внушать общественности оптимизм: по несколько раз в день со всех сторон слышны комментарии о том, что настал самый подходящий момент для покупки! Читателю, который не занимался данной проблемой в течение последних пяти лет, напомним, что для выяснения реальной ситуации на рынке недвижимости необходимо принять во внимание много самых разнообразных факторов: динамику роста населения, рост и падение процентной ставки, стоимость аренды, число проданных квартир, реальную ситуацию в финансовом секторе, а также действительный спрос и предложение. Все вышеперечисленные показатели указывают на то, что с первого триместра 2006 года стоимость жилья в среднем упала на 30% и что цены на недвижимость в Испании продолжат свое падение до 2015-2016 года.

Но для начала ограничимся более близкой перспективой и посмотрим, насколько оправдаются неофициальные прогнозы экспертов по недвижимости, которые обещают снижение цен на 46% на городскую недвижимость среднего и экономического класса к 2012 году относительно цен середины 2006 года.

Как известно, своего «ценового потолка» городские квартиры, относящиеся к этой самой востребованной категории жилья, достигли летом 2006 года. Чтобы понять, почему мы уверены, что снижение цен на жилье в Испании продолжится, вернемся в 2004-2005 годы, когда ничего в экономике не предвещало намечавшейся бури. Страна успешно развивалась и практически все испанцы уверенно смотрели в будущее. 

Представим, что в 2005 году некий господин Х., служащий, исправно оставляет свои сбережения в банке. Стоимость жилья в стране растет не по дням, а по часам, и пожилые испанцы уже сетуют, что вряд ли увидят тот день, когда молодежь сможет позволить себе отделиться и зажить по-взрослому, то есть в собственной квартире. О том же горюют и некоторые иммигранты. И тут на пороге банка появляется потенциальный покупатель квартиры г-н Y., владелец небольшого бизнеса и семьянин, которому недостает собственных сбережений для расширения жизненного пространства его семьи за счет приобретения приглянувшейся «трешки» с террасой в тихом районе. И банк дает покупателю Y. кредит, который в начале 2005 года в 13 раз превышает размер его доходов после уплаты им всех налогов! Другими словами, банк предоставляет покупателю Y. средства вкладчика Х. и обязывает покупателя квартиры Y. ежемесячно выплачивать банку проценты по этому кредиту.

Пока Y. справляет новоселье походами в IKEA, зададимся вопросом: как банк распоряжается теми деньгами, что поступают к нему от Y. в качестве выплаты процентов по кредиту? Треть этой суммы банк выплатит в виде дивидендов г-ну Х., владельцу денег, на которые г-н Y. приобрел квартиру, получив их в качестве банковского кредита. Две трети банк оставит у себя. Из этих двух третей, выплаченных кредитором Y. банку, некоторая часть, не более 25 %,  уйдет в различные страховые фонды – так, на всякий случай, в качестве гарантии на непредвиденное развитие ситуации в будущем... А остальные средства, полученные банком в виде прибыли по процентам, уйдут на уплату дивидендов, которые банк платит своим акционерам. Но не будем торопить мысли читателя о Раскольникове и старухе-процентщице, ведь так продолжается довольно долгое время и, как бы сказали наши предки, "над всей Испанией безоблачное небо".

Однако во втором полугодии 2005 года в стране намечается новая тенденция: число продаваемых квартир начинает необъяснимо и неуклонно сокращаться. Да и как же иначе, рассудите вы: изначальный спрос на жилье, спровоцировавший строительный бум, уже удовлетворен, а темпы роста благосостояния потенциальных покупателей – молодежи, разводящихся семейных пар, прибывающих в страну иммигрантов и прочих сословий -  не успевает за ростом цен на недвижимость. Напоминаем, что кредит, который пришлось взять г-ну Y. на покупку квартиры в 2005 году, в 13 раз превышал его платежеспособность. В продолжение 2006 года тенденцию никак не удается остановить, и сроки продажи недвижимости растягиваются, что является одним из главных признаков замедления развития отрасли в целом. Кроме того, в начале 2006 года появляются первые, единичные прецеденты снижения цен на жилье. Но кто же обращает внимание на такие глупости, ведь его величество Дом - в любом из перекрестных смыслов этого слова – самая дорогая материальная ценность рядового испанца! Но именно тогда, в 2006 году дома начали терять в цене, и вот уже некогда неприступные крепости многоэтажек с квартирами, стоившими астрономических сумм, начинают продаваться по сходной цене. Армия риэлторов торгуется и отступает.

И вот грянул 2007 год: международный финансовый кризис. Мелкие банки не могут более давать дешевые необеспеченные кредиты, а спрос на жилье все стремительнее падает. Кроме того, у вкладчика Х. появились проблемы с работой, и он уже не может откладывать деньги в банке столь регулярно, а покупателю квартиры Y. приходится платить за взятый им кредит возросшую процентную ставку, да еще и фирма его на ладан дышит. В общем, их жизнь кардинально изменилась – они оба стали беднее. Новая бедность г-на Y. проявилась в том, что подешевевшая квартира, которую он приобрел за банковский кредит в 2005 году, стала ему не по карману: проценты повысились, стоимость купленной недвижимости упала, в фирме дела идут неважно, а на работе у жены работе объявили о сокращении персонала. Г-н Х. также заволновался: как же так, обещали вложить мои кровные, честно заработанные денежки в дома, и что дома будут только расти и прибавлять в цене, а оказалось все наоборот! Нет уж, этим банкам доверять нельзя, решил г-н Х. и стал еще сильнее экономить и даже переоформил, на всякий случай, свои вклады подальше от рискованных игр с недвижимостью.

Из-за всего описанного экономика вошла в период рецессии, а у простых людей началась депрессия. Проценты продолжали расти, долги по их уплате – тоже, а вместе с ними и банковские риски, которые всегда негативно влияют на стоимость денег в экономике. Начались первые процессы по выселению... Зададим читателю следующий вопрос, что вы станете делать, если на пороге вашего дома появятся судебные исполнители и полиция и начнут выселение вашей семьи? Только в Каталонии в первой половине 2011 года повестку с требованием покинуть жилье получили более ста тысяч семей. По всей Испании число семей, которые получили письма такого характера, приближается к полумиллиону. Один из обязательных адресов - мэрия вашего района и города. Далее – обращайтесь в движение «Платформа жертв ипотеки» Plataforma de afectados por la hipoteca : http://afectadosporlahipoteca.wordpress.com/

Как адвокаты и эксперты по недвижимости, мы намерены поделиться несколькими профессиональными наблюдениями.

Во-первых, выселения через суд вряд ли примут массовый характер, и вот почему: банк, чтобы вернуть себе квартиру, по которой ему перестали платить, должен быть уверен, что стоит она не меньше цены, указанной в договоре купли-продажи, оформленном в период пиковых цен на жилье. Верни он себе сейчас квартиру г-на Y., он просто сделает шаг навстречу своему банкротству!

Во-вторых, обратим внимание читателя на работу оценочных фирм (Tasadoras), задача которых в момент покупки в том, чтобы покупаемый дом стоил ровно столько, сколько хочет за него получить банк, что зачастую приводит к несоответствию реальной стоимости жилья. Если дело рассматривается в суде, то один из аргументов, которые может выдвинуть должник, борющийся за свое жилье, состоит в готовности платить на основе реальной, а не ошибочной цены за жилье. Если реальная стоимость его жилья в 2006 году составляла 300 000 евро, а согласно произведенной оценке он был куплен за  360 000 евро, то первое, что следует сделать при рассмотрении этого вопроса в 2011 году, – это обратить внимание на первоначальную оценку жилья и пересмотреть её.  Если вы должны банку 150 тысяч евро, вам небезразлично, будут ли они выплачены из расчета: 360.000 евро – 150.000 евро, или 300.000 евро -150.000 тысяч евро.

В-третьих, рассматривая случай за случаем, и анализируя каждый из них индивидуально, адвокат должен составить подробную картину сложившейся ситуации, в которой имели место нарушения прав конкретного покупателя, которому очень компетентные лица в 2006 году внушали, что настал последний момент для покупки недвижимости, которая будет всегда расти. Все, от заявлений правительства до убеждений риэлтора, показывающего вам квартиру, вводило вас в заблуждение, и вы совершили покупку будучи обманутым. Значит, не столько настал момент для покупки жилья, сколько для восстановления справедливости.

Но вернемся к общей ситуации, чтобы выразить свою точку зрения до конца: будьте осмотрительны, приобретая недвижимость в Испании в октябре 2011 года в Испании!

Почему? Есть много разных доводов. Один из наиболее практических, состоит в применении простой формулы, используемой специалистами рынка недвижимости и решающими с ее помощью, насколько рентабельна инвестиция в конкретную квартиру или дом.

Предположим, вы намерены купить квартиру. Тогда загляните в несколько конкурирующих агентств и поинтересуйтесь, что принесет вам аренда аналогичного жилья? Например, если квартира стоит 200 000 евро, ежемесячная аренда составит 700 евро минус затраты владельца жилья на мелкий ремонт и содержание – скажем, 200 евро, то подставьте эти числа в формулу:  (700 - 200)х12месяцев)х 20 лет рентабельности инвестиций) = 120000 евро. Любая сумма, выше указанной означает, что вы, возможно, готовы заплатить больше реальной стоимости этой недвижимости в текущем году году. Иными словами, предлагаемая нам инвестиция, то есть покупка квартиры стоимостью 120 000 евро по цене 200 000 евро, на данный момент не рентабельна.

Другой из ответов, который объясняет несоответствие  официальной информации и реального положения вещей, лежит в области высокой международной политики: если можно скрыть реальную ситуацию с рынком жилья в стране, то можно манипулировать данными об имуществе и недвижимости в финансовой системе. А это предвосхищает обостренный интерес к испанским банкам со стороны МВФ, рейтинговых агентств и просто партнеров по Евросоюзу:  “España va bien” (В Испании все в порядке). Однако мы призываем читателя задуматься и понять реальное положение вещей в стране.

Поскольку оценочные кампании так или иначе связаны с банками, они вопреки реальной, рыночной, отметке падения, фиксируют сокращение цен, согласованное с банками и правительством. Вот что значит работать слаженно, сообща, всей командой! А если к описанной ситуации добавить помощь политиков, радеющих за интересы крупных строительных корпораций и банков? Становится ясно, почему нам постоянно внушают, что настал самый удачный момент для приобретения жилья!

Ну и потом, всем, кто продал в своей жизни хоть яблоко из анекдота про то, как Ротшильд стал миллионером, известно, что сократив статистику предложения и увеличив статистику спроса, можно ввести клиента в коридор принятия решения - то есть ускорить момент, когда клиент купит квартиру!

Не стоит обижаться на примитивность обмана и наглость, с которой финансисты и банкиры обошлись с собственными клиентами и вкладчиками, г-ном Х. и г-ном Y. Часто их, а значит и всех нас, вводили в заблуждение, например, убеждая, что "снимать квартиру - значит, выбрасывать деньги на ветер". Так бывает далеко не всегда, как видно из выше предлагаемой формулы. Встречный вопрос, остающийся без ответа, в чем сегодня (да и не только сегодня) состоит преимущество выплаты "плавающего" процента по кредиту? И почему в Испании продолжали рассказывать сказки о вечном росте цен на квартиры, даже когда в Германии и Ирландии в продолжение периода 2000-2006 годов (а еще ранее в 1990-1996 годах в Японии) цены падали с головокружительной скоростью? Куда интереснее понять, почему сейчас, в октябре 2011 года в Испании по-прежнему много профессиональных сказочников, которые продолжают убеждать, что момент покупки жилья настал?!

Обратимся к данным о количестве свободного жилья все той же категории эконом. класса в Испании на первое полугодие 2011 года:

Квартир, отбираемых за долги банкам          120.000

Построено, но не зарегистрировано               1,2 млн

В процессе строительства                                 1,26 млн

Пустующие квартиры в спальных районах   3,1 млн.

Всего                                                                        5,66 млн

Из них в продаже                                      1,62 млн

Разумеется, строительные компании и банки очень хотят, чтобы обыватель решил, что любой момент – самый адекватный для покупки жилья  в Испании… Если к этому добавить склонность любого продавца к преувеличению спроса на свой товар, то мы снова окажемся в ранее упоминаемом коридоре принятия решений. С другой стороны, тем немногим из наших читателей, кто намерен продать жилье и ждет повышения цены на него, мы настоятельно рекомендуем задуматься, стоит ли по-прежнему ждать у моря погоды и не лучше ли попробовать заняться продажей, так как в ближайшие несколько лет при сложившейся ситуации жилье будет падать в цене. Только представим, что в ближайшее время все жилье, которое достаивается в стране, попадает в продажу и пополнит рынок предложением. Это повлечет снижение цен на аренду и на покупку жилья. В такой ситуации преимущество съемщика перед владельцем состоит в том, что он волен сменить свою среду обитания на лучшую с куда большей легкостью.

Увидев, что представляет из себя предложение, разберемся со спросом на квартиры, который также влияет на их цену. По данным Национального Института Статистики:

Рост населения к 2010 году составил                        594 000 человек/год

Рост населения к 2020 году составит                                    125 000 человек/год

Объем падения роста населения между 2010 и 2020 гг.              79%

Предельный спрос на жилье в 2020 году составит 220 000 квартир / год

Если сравнить нынешнее предложение на рынке жилья (см. выше) 1,62 млн квартир с темпами роста жильцов, то есть населения, станет очевидно, что национальный спрос на него уже удовлетворен на несколько лет вперед! Представим, чего следует ожидать, если мы соотнесем  все 5,66 млн  единиц готового жилья, которые будут построены к 2020 году в Испании?! Если к тому же мы задумаемся о реальных цифрах рождаемости, которые предоставляет все тот же Испанский Нац. Институт Статистики, мы увидим, что численность рожденных в период с 1980 по 2000 годы на 34% меньше предыдущего поколения. Разумеется, можно возразить, что не смотря на сокращенную численность этого поколения, они будут чрезвычайно плодовиты и вызовут новый бэби-бум. Демографы, однако, утверждают противоположное… 

Словом, надо срочно создать благополучную картину для рефинансирования всей системы, в том числе, за счет иностранных инвесторов. В противном случае рефинансирование либо не произойдет, либо произойдет на условиях, более выгодных новому, заграничному инвестору.

В заключение отметим, что причин выдать желаемую ситуацию в недвижимости и экономике за действительную у испанских политиков и бизнесменов предостаточно. Но мы живем в эпоху, когда многие мифы, даже миф о том, что «мой дом – моя крепость» и она незыблема при любых финансовых катаклизмах, разрушаются. На наш взгляд, настало время каждому мыслить самостоятельно. Испанские социологи давно считают русскоязычную иммиграцию скептически настроенным мыслящим населением, привыкшим рассчитывать на собственные силы и недоверчиво относящимся к официальным заверениям сверху. Что ж, иногда эти качества могут сыграть нам на руку.

Будем также искренне надеяться, что Испания по-прежнему будет самой гостеприимной и солнечной страной, а квартирный вопрос не испортит характер испанцев.

ORTIZ BUFETE ABOGADOS