Что надо знать при покупке недвижимости

Прежде, чем покупать, надо удостовериться в том, что продавец на самом деле является хозяином. Это можно сделать, попросив справку, которая называется «nota simple» в службе Регистрации Собственности. В этой справке указываются владельцы квартиры. Она стоит около 3 евро и выдается в течение двух дней. Ее можно попросить через интернет ([url]www.registradores.org[/url]), тогда она обойдется вам в 9 евро. Телефон службы 902 021 252. В этой же справке можно увидеть, есть ли у владельца долги, невыплаченная ипотека или даже «эмбарго» (то есть когда человек не может платить ипотеку и его квартиру могут выставить на аукцион). Обычно нотариус в момент подписания договора о купле-продаже информирует о длгах и проблемах, связанных с квартирой.

Есть более мелкие долги, которые не отражаются в службе Регистрации Собственности, например, задолженность по выплате Налога на Недвижимость (IBI), налог на уборку мусора, долги перед организацией квартировладельцев (la comunidad de propietarios). К договору о купле-продаже прилагается последняя квитанция об уплате IBI или справка из мэрии об отсутствии задолженностей, а также аналогичная справка из организации квартировладельцев Нужно узнать, не сдается ли кому-то часть дома или квартиры. Новый квартировладелец должен будет сохранять договор об аренде. Квартиросъемщик имеет право купить квартиру у нового владельца по цене, указанной в договоре о купле-продаже. После того как вы убедились, что человек, продающий вам квартиру, действительно ее хозяин, нужно договорится, кто оплачивает расходы, связанные с куплей-продажей. Покупатель должен платить Налог на передачу прав на собственность (7% от стоимости, фигурирующей в договоре о купле-продаже, в некоторых Автономиях - 6%) или Налог на добавочную стоимость, если покупатель - предприятие. Если в договоре фигурирует слишком маленькая сумма, специальная комиссия может обязать платить налог в расчете от реальной стоимости недвижимости.

Продавец платит Налог на повышение стоимости городской недвижимости. По взаимной договоренности его может заплатить покупатель. Все остальные расходы по купле-продаже оплачивает покупатель, если нет иной договоренности. Если вы покупаете недвижимость через агентство, то оплачивает его услуги обычно продавец, хотя, опять же, можно договорится о ином. Для того, чтобы иностранец мог купить недвижимость, он должен являться легальным резидентом. Если он не резидент, то должен доказать, что его деньги оказались в Испании легальным путем (банковская справка о переводе, ссуда и т.д.). В этом случае стоит получить NIF нерезидента. Чтобы финансировать покупку, можно просить в банке ипотечный кредит. Если недвижимость, которую вы покупаете, предыдущий хозяин тоже купил в кредит и начал выплачивать ипотеку, то, возможно, окажется выгоднее переоформить эту ипотеку на ваше имя, чем открывать новую: так будут сэкономлены кое-какие расходы.

Банк, прежде чем дать заем, проверяет, в порядке ли вся документация, и оценивает недвижимость. Кроме того, банк обычно требует дополнительные гарантии - справку о зарплате или доходах покупателя. Существуют фирмы (не банки), которые дают частные ипотечные кредиты. Их условия обычно бывают невыгодными и опасными. Советую избегать эти фирмы и просить кредит только в банках. Ипотечный кредит сопровождается следующими расходами: Налогом на задокументированные юридические акты (от 0,1% до 1% от кредита, по-разному в разных Авономиях), расходы на нотариуса и на службу Регистрации Собственности. Обычно банки платят различные комиссионные (открытие ипотеки, исследование, закрытие и т.д.). С банком надо жестко торговаться, чтоб по возможности оплачивать по минимуму все эти комиссионные и другие расходы. Если вы почему-либо не можете продолжать платить ипотеку, банк может продать недвижимость с ауксиона, чтоб таким образом возместить себе ваш невыплаченный долг. Пабло Дие Деан