Осторожно! Самое дешевое жилье в Испании Ч.1

Ольга Липатова, консультант компании Best Integral Consulting S.L.

Неожиданные перерасчеты налога на покупку недвижимости по инициативе государственных органов! О неприятных сюрпризах, которые поджидают желающих купить недвижимость в Испании по "бросовым" ценам, рассказывает консультант компании Best Integral Consulting S.L. (BIC asesoría) Ольга Липатова.

В последнее время участились случаи, когда приобретая недвижимость на вторичном рынке*,  покупатель оплачивает все причитающиеся с этой сделки налоги и сборы, а потом, по истечении нескольких месяцев или даже лет, как снег на голову, получает из государственных органов извещение. Оно гласит, что продажная стоимость  приобретенной им недвижимости была пересмотрена этими органами в сторону увеличения, а потому теперь новый собственник обязан внести в казну разницу между уже уплаченной им в свое время суммой налога на приобретение недвижимости и той, которая причитается ему в соответствии с выявленной разницы стоимостей, и плюс к тому проценты за просрочку платежа за период времени, прошедший с момента покупки до соответственно момента пересмотра стоимости административными органами.

Итак, новый собственник жилья не понимает, за что с него требуют дополнительные налоги. Ведь во многих случаях в сделке не фигурировали даже черные деньги, так называемые «dinero B» (так испанцы называют часть суммы, как правило, оплаченной наличными и не проходящей по бумагам). Или почему он должен что-то еще платить, если реально купил недвижимость именно за ту сумму, с которой уже заплатил все налоги?

Объясняем эту ситуацию с точки зрения налоговых органов и испанской казны, которую, как понимают читатели, сейчас нужно срочно пополнять, и потому действует целая государственная программа по выявлению невыплаченных или не в полной мере заплаченных налогов и сборов. Итак, вы, естественно, имеете право приобретать недвижимость по какой угодно цене, в условиях кризиса можно найти достаточно дешевых вариантов, некоторые даже продают жилье  за сумму "висящего" на нем остатка ипотечного кредита или даже дешевле. Найдя подобный выгодный вариант,  вы указываете в нотариальном договоре купли-продажи действительную цену покупки — все это в полном соответствии с законом. Однако налоговое законодательство гласит, что ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales— налог, которым облагается покупка жилья на вторичном рынке) должен быть рассчитан, исходя из "реальной стоимости" объекта недвижимости.

В свою очередь, неопределенный термин «реальной стоимости» поясняет Верховный суд Испании. Согласно их толкованию, "реальная стоимость" равна рыночной, а рыночная стоимость, в понимании юриспруденции, это средняя цена, за которую продаются подобные объекты недвижимости на данной территории.

В зависимости от того, где расположена ваша недвижимость, административные органы применяют заранее разработанные ими таблицы и коэффициенты для определения «реальной» стоимости вашей собственности. И если из их расчетов вытекает, что вы оплатили налог на передачу имущества (т.е. ITP)  с "заниженной" стоимости, то есть ниже той, которая значится в таблицах, то будьте добры оплатить разницу в налоге плюс проценты за просрочку.

О каких суммах может идти речь? Они зависят от размера налога ITP в том регионе Испании, где находится ваша недвижимость. В среднем ITP по Испании составляет 7-8%. Рассмотрим на основе примера. В начале 2012 года куплена квартира в провинции Малага (Андалусия) за 100 000 евро у частного лица. Для простоты подсчета предположим, что покупка произошла без ипотечного кредита. Покупатель оплатил 8% ITP (это процент налога для жилья, стоимость которого не превышает 400.000 евро), то есть 8.000 евро. В конце года ему приходит извещение от административных органов, что "реальная стоимость" его жилья оценена в 150 000 евро, а потому он должен доплатить 8% с разницы в 50 000 евро, то есть сумму в 4.000 евро плюс проценты за просрочку уплаты в размере 5% годовых (для 2012 года). В полученном извещении будут указаны сроки на обжалование данного решения как в самом органе, принявшем решение о перерасчете, так и для подачи в суд по экономическим и административным вопросам (Tribunal Económico Administrativo) или в обычный суд (procedimiento contencioso administrativo).

Что делать в таком случае? Либо сразу платить в указанные в извещении сроки, либо обратиться за консультацией к специалистам (будь  то адвокаты или налоговые консультанты, которые разбираются в данном вопросе), и, уже исходя из оценки ситуации, идти тем или иным путем.  Каким образом пойдет процесс, если сразу не платить и попытаться оспорить данный пересмотр стоимости,  поскольку вы уверены, что именно указанная в договоре купли-продажи, а не пересчитанная администрацией стоимость является реальной? Какие затраты могут вас ожидать в связи с данным процессом? Это будут затраты на адвоката или налогового консультанта, который поможет вам  правильно оценить ситуацию, и, если вы выразите желание,  составит по делу первичную апелляцию в сам государственный орган, принявший решение. И в случае если этот орган остается при своем мнении, то и в суд по экономическим и административным вопросам. Последний судом как таковым не является, а является по сути высшей несудебной инстанцией, рассматривающей экономические споры с административными органами. Если такой суд тоже вынесен решение не в вашу пользу,  то последнее, что остается, — подать иск в обычный суд, что чревато уже новыми затратами на адвоката и его ассистента (procurador). Также надо иметь в виду возможные затраты на оценщика недвижимости, для предоставления в разные инстанции заключения, подтверждающего вашу точку зрения, судебные затраты и затраты на еще одного третьего оценщика, вызываемого судом в процессе судебного разбирательства. Одним словом, часто сравнив возможные затраты с экономией в сумме налога, делают вывод, что игра не стоит свеч, и предпочитают оплатить разницу в налоге сразу, не вступая в противоречие с оценкой администрации, или же довести дело только до уровня суда по экономическим и административным вопросам, поскольку тут еще не нужно оплачивать судебные издержки, и можно обойтись без адвоката и и его ассистента (procurador). 

Продолжение — в следующем номере "МК Новости Испании" (налоги на недвижимость в Испании для нерезидентов)

* Вторичный рынок – это когда объект покупается не прямо от застройщика, а из вторых рук (segunda mano) и потому покупка облагается не НДС-ом  (IVA), а налогoм на передачу имущества (ITP).