Ипотечная мышеловка

По опубликованным данным, в Испании с 2007 по 2010 год за неуплату ипотечного кредита лишились своих квартир 270 тысяч семей. В ближайшие годы на улице окажутся еще как минимум 350 тысяч. В чем причина подобной ситуации — подлинной трагедии для жителей страны?

Идея ипотеки, то есть выдачи кредита под залог приобретаемой недвижимости, для Испании не нова. Ипотечное кредитование существует многие десятилетия. Помнится, еще в восьмидесятые-девяностые годы прошлого столетия для выдачи подобного кредита банк требовал от клиентов — испанцев и иностранцев — определенные дополнительные гарантии.

Следовало доказать, что ты платежеспособен: имеешь работу, стабильный доход, какую-то собственность или хотя бы состоятельных родственников, которые могли бы за тебя поручиться. Изучалось прошлое клиента, являлся ли он должником и насколько добросовестно отдавал ранее взятые кредиты в других банках. Банк детально изучал и предмет кредитования, то есть собственность, которую намеревался приобрести клиент. Так что ипотечные кредиты могли получить далеко не все. Ну а деньги, даваемые в долг, едва могли покрыть половину стоимости жилья и выдавались не более, чем на десять лет под 10-12 процентов годовых.

С середины девяностых годов ситуация стала меняться. Система ипотеки была либерализована. Возможность взять кредит получил практически любой совершеннолетний испанец или иностранец, желающий приобрести собственность в Испании. Платежеспособность клиента более никого не интересовала. Причем, банк кредитовал полную стоимость жилья со сроком выплаты 30, а то и все 50 лет. В начале минувшего десятилетия стоимость денег стала низкой, то есть низкими стали проценты за кредит.

Это еще больше усилило интерес населения к ипотекам. Он подогревался мощной рекламной кампанией. Банки буквально навязывали свои услуги. Обществу усиленно внушалась мысль о необходимости иметь жилье в собственности. Даже говорилось, что испанцы, в отличие от других европейцев, отличаются некой особой страстью к собственной недвижимости. Дескать, если у тебя нет собственной квартиры и ты снимаешь жилье, значит, ты неудачник.

Что касается банков, то они буквально на руках носили клиентов, не скупились на обещания, мол, если что-то случится, мы всегда тебе поможем. Многие поддавались на уговоры, тем более, что поначалу за ипотеку в месяц приходилось платить меньше, чем за аренду частной квартиры.

Одновременно обществу навязывалась и мысль о том, что вложение в недвижимость — самое надежное, поскольку цены на жилье в Испании якобы никогда не падали. Приобретая жилье, ты, мол, не только улучшаешь свои жилищные условия, но и преумножаешь свой капитал. Какой бы страшный кризис не переживала испанская экономика, цены на недвижимость никогда снижены не будут.

Кредиты стали брать все больше и больше людей. Вырос интерес не только к улучшению жилищных условий, но и к приобретению дач — домов и квартир на морском побережье для летнего отдыха. Считается, что к услугам банков для получения ипотеки в последние десять лет прибегло порядка 60% испанских семей. В некоторых городах и поселках страны этот процент был выше, к примеру, в Вильянуэва-де-ла-Торре, что в провинции Гвадалахара, где почти все жители — процентов 90 — выплачивают ипотеку. 

В связи с ростом спроса строительные компании уже с конца 90-ых годов стали быстро поднимать цены на недвижимость. Они выросли в 3-4 раза. Но люди продолжали покупать жилье, поскольку плата “растягивалась” на многие годы и не казалось уж столь высокой. Собственно, конъюнктурный рост цен на недвижимость и позволял банкам временно не обращать внимания на платежеспособность клиента. Ведь они знали, что за неуплату всегда могут отобрать недвижимость и продать ее значительно дороже. Так что, банки не скупились и предлагали клиентам даже взять деньги сверх стоимости квартиры — на мебель для новой квартиры, бытовую технику, даже одежду к новоселью.

Одновременно крупномасштабное жилищное строительство сделалось “локомотивом” испанской экономики. Оживилась торговля, вся сфера обслуживания, производство и продажа автомобилей и так далее. В стране даже стало не хватать рабочих рук. В Испанию хлынул поток иммигрантов. А в казну широким потоком шли налоги от бурной строительной деятельности. Государство получило возможность обновить инфраструктуру — заняться строительством скоростных железнодорожных и автомобильных магистралей. Казалось, конца “испанскому чуду” не будет.

Первые тревожные симптомы появились лет пять назад, когда постепенно стали расти банковские проценты за кредиты. Лица, которые, к примеру, взяли ссуду в 2003 году и платили первые годы 800 евро в месяц, теперь вынуждены были отдавать тысячу двести. И это при средней зарплате по стране, не превышающей полторы тысячи евро.

Однако, как известно, беда не приходит одна. В 2007 году в Испании начался экономический кризис, который продолжается до сих пор. Безработица уже составляет 21 процент трудоспособного населения. Она превысила пять миллионов человек. Причем треть безработных не получают никаких пособий, живут за счет родственников, случайных заработков или попрошайничества. Естественно, эти люди не могут выплачивать ипотеку и лишаются своего жилья, которое отходит банку.

Но и с потерей жилья беды должников не заканчиваются. В связи с тем, что цены на недвижимость в последние годы — из-за отсутствия спроса — вопреки предсказаниям, оказались замороженными и даже поехали вниз, банки, забирая жилье у неплательщика, оставляют его в должниках.

Дескать, ты должен был нам с процентами 350 тысяч евро. Твои выплаты составили 50, а твоя квартира стоит теперь от силу 200 тысяч. Так что, изволь, помимо квартиры, отдать еще, как минимум 100 тысяч. При этом оценку нынешней стоимости жилья делает сам банк и, как правило, занижает ее процентов на 30-50% по отношению к ценам на рынке. Подобное положение многие считают неприемлемым.

Еще в худшей ситуации оказались десятки тысяч безработных иммигрантов, включая россиян и украинцев, многие из которых тоже в свое время соблазнились возможностью без особого труда получить ипотеку. Они не только утрачивают жилье, но вдобавок лишены — из-за банковских долгов — возможности покинуть страну и вернуться на родину. Подобное положение многие испанские политики считают ненормальным. Однако никакого закона, запрещающего банкам поступать с клиентами-иностранцами именно так, пока не существует.

Квартиры у должников отторгаются по решению суда. Тот же суд, как правило, удовлетворяет требование банка о дополнительных денежных выплатах. Как исключение, наделавшее много шума, явилось решение суда в провинции Наварра, который отказал банку во взимании с разорившегося владельца, помимо его квартиры, денежной разницы. Представителей финансовых кругов это решение возмутило.

Зато постановление наварского суда приветствовала парламентская оппозиция, многие региональные политики и общественные организации страны. Они полагают, что данное решение послужит прецедентом для аналогичных дел по всей стране и положит конец банковскому произволу. Ада Колау, представитель так называемого Общества лиц, пострадавших от ипотечного надувательства, считает, что “решение суда Наварры — это свет надежды в конце туннеля, в котором оказались сотни тысяч испанских семей”.

Отметим, что банки многих стран, к примеру, США, в соответствии с существующим там положением, довольствуются возвращением жилья неплательщиков и не требуют с них дополнительных выплат.