Осторожно! Самое дешевое жилье в Испании Ч.2

Комментирует Ольга Липатова, консультант компании Best Integral Consulting S.L.

Налоги и сборы с испанской недвижимости, находящейся в собственности нерезидентов.

В прошлой статье мы предупредили читателей о возможности уплаты дополнительной суммы налога на покупку вторичной недвижимости (segunda mano), а теперь переходим непосредственно к перечислению периодических затрат, если вы нерезидент и  стали собственником испанской недвижимости.

Отметим, что местные налоги и сборы должны выплачиваться вне зависимости от того, резидент вы или нет, а в общегосударственных налогах есть разница. Итак, об основных местных или муниципальные налогах и сборах.

Налог на недвижимое имущество (Impuesto sobre Bienes Inmueles, IBI). Взимается через органы местного самоуправления, например, через мэрию (ayuntamiento). В земельном кадастре (Catastro Inmobiliario) любой объект городской недвижимости (inmueble urbano) имеет определенную стоимость (valor catastral). Эта стоимость устанавливается в соответствии со специальными нормативными актами и не может быть выше половины рыночной стоимости недвижимости. На нее начисляется IBI. Каждый год налог увеличивается в среднем на 2%. Раз в несколько лет (по закону раз в 10 лет) эта кадастровая стоимость пересматривается для всех объектов недвижимости, находящихся в данном районе, и, соответственно, изменяется размер налога. На места в гараже или кладовки могут быть отдельные квоты  налога IBI. Если вы даете распоряжение в мэрию, чтобы этот налог у вас снимали с банковского счета, то, как правило, применяется скидка, например, в размере 5% в большинстве городов провинции Малага. Если в вашем районе (муниципалитете) произвели пересмотр кадастровой стоимости недвижимости, вам должны прислать соответствующее уведомление об изменении стоимости, в котором указываются сроки и процедуры для его обжалования. Если, на ваш взгляд, новая кадастровая стоимость явно завышена, имеет смысл подать апелляцию против данного решения, поскольку теперь каждый год вы будете платить налог IBI, уже исходя из этой новой стоимости.

Tasa entrada vehículos — сбор с собственников парковочных мест и гаражей за использование въезда с публичной дороги. Размер небольшой, обычно не превышает 50 евро в год.

Tasa de basura (tasa de eliminación residuos urbanos) — сбор за вывоз мусора. Его сумма тоже невелика, обычно около 70 евро в год, но все зависит от конкретного муниципалитета, где расположено жилье.

Отметим, что все налоги, взимаемые через органы местного самоуправления, предусматривают скидки, при условии прописки (empadronamiento) собственника жилья в том же муниципалитете, где расположено это жилье.

Cuotas de comunidad — коммунальные сборы на общие затраты, когда ваше жилье принадлежит к кондоминимуму (comunidad de propietarios). Как правило,  квоты берутся пропорционально метрам жилья и обычной периодичностью раз в квартал. Размер вашей квоты можно узнать из последнего акта собрания собственников – Acta de la reunión anual de propietarios de la comunidad, на котором утверждается смета расходов на будущий год и устанавливаются квоты. Обычно эти собрания проводятся раз в год, но могут производиться дополнительные собрания и устанавливаться дополнительные квоты. Последнее время мы часто сталкиваемся на практике, что недвижимость в Испании покупают иностранцы, которые доверились недобросовестным адвокатам и риэлторам, и которых не предупредили о том, что помимо всех налогов и коммунальных платежей, каждый квартал им еще придется платить эти коммунальные квоты в кондоминимум или жилой комплекс (urbanización) вне зависимости от того, проживают они там или нет.  В одном случае, собственники двуспальной квартиры, находящейся на приличном расстоянии от моря, в районе муниципалитета Эстепоны (провинция Малага), с удивлением обнаружили, что кроме всего прочего им придется платить квоты 300 евро в месяц, причем, если их не заплатить в первые 10 дней квартала, то автоматически к ним приплюсовывается штраф в 20% от квартальной суммы в 900 евро. А собственник одного из домов в районе Марбельи получил премилое письмо от адвоката закрытого жилого комплекса о неизвестной ему задолженности в 15.000 евро (большая часть которой вообще оказалась от прежнего владельца, что просмотрели адвокаты, регистрировавшие сделку и получившие за свои услуги гонорар больше 50.000 евро), причем дело уже находилось на стадии, что на дом ничего не подозревающего собственника уже собирались наложить судебный арест. Так что проявляйте бдительность при покупке!

Перечислив основные местные налоги и сборы, перейдем к ежегодным налогам на общегосударственном уровне.

Во-первых отметим, что на  2011 и 2012 года (налоговые декларации представляются, соответственно, в 2012 и 2013 годах) был временно введен отмененный ранее налог на имущество (Impuesto sobre el Patrimonio). Нерезиденты Испании тоже подпадают под действие этого налога, а именно та часть их имущества, которая находится на территории Испании, и превышает сумму в 700.000 евро.

Если собственник недвижимости — нерезидент Испании, то налогообложение его жилья регулируются Законом о доходе нерезидентов (Impuesto sobre la renta de no-residentes) следующим образом. Если имеющееся у него жилье предназначено только для его личного пользования,  то есть официально не сдается, а используется им самим или стоит пустое, то применяются правила Закона о доходе нерезидентов. Налог рассчитывается так: цифра кадастровой стоимости жилья (можно посмотреть в квитанции об оплате IBI), умножается на 1,1% или 2% ( в зависимости от того, была ли кадастровая стоимость жилья официально пересмотрена после 1 января 1994 года). Полученный результат умножается на процентную ставку налога в 25% (начиная с налога за 2012 год) или в 24% (за предыдущие года).

Если жилье официально сдается, то налогом в размере 25% облагается весь доход (цельный, без принятия в расчет каких-либо затрат, произведенных в связи с арендой).

Если жилье часть года сдается и часть года стоит пустое или используется самим собственником, то вышеописанные схемы просчеты налога применяются в пропорционально.

За год подается количество деклараций, равное числу объектов недвижимости, находящихся в собственности нерезидентов, при этом если один и тот же объект принадлежит двум или более лицам, то каждый из них обязан подать декларацию в соответствующей пропорции, даже если эти лица состоят в официальном браке. Напоминаем, что срок подачи декларации налога на доход нерезидентов за 2011 год истекает 31 декабря 2012 года.

Если нерезидент продает свое жилье в Испании, то в этом случае покупатель, вне зависимости от того, является он резидентом или нерезидентом, обязан удержать  и внести в казну 3% от официально указанной продажной цены, и затем предоставить продавцу налоговую декларацию, подтверждающую внесение  в казну произведенного удержания.

Если результат сделки продажи для продавца-нерезидента негативный, то есть продажная цена не покрыла цены, по которой он в свое время приобрел недвижимость и других официальных затрат по покупке (налоги, сборы, фактуры специалистов), то нерезиденту вернут 3%, которые удержал покупатель, после того, как продавец-нерезидент представит соответствующую налоговую декларацию.

Если же результат операции положительный, то есть с данной операции получена прибыль, то она облагается налогом в 19% (из полученной квоты, как это логично, будет вычтены ранее удержанные 3%).